【天津】天津：均价首破万元 郊区遇冷城区热卖

    天津：均价首破万元 郊区遇冷城区热卖

2012年，天津市房地产市场发生了深刻的变化，这些变化包括：在限购政策继续执行下，天津房地产市场供给机构发生了深层调整。全年成交均价历史性突破万元大关。房地产市场竞争白热化，房企分化明显。3条地铁的联网开通运营促进了二手房市场持续活跃。

“2012年对于天津房地产市场来说，是一个历经调整而最终还是回归稳定的过程。整体房地产市场由于刚性需求的持续存在，仍然保持了稳定的势头，与此同时，部分区域的成交结构也发生调整。”中国指数研究院天津分院总经理钟文辉表示。

均价破万

“刚需”主导市场

“2012年，天津楼市新建商品房年成交均价历史性突破万元大关。”钟文辉说。

根据天津市房管局统计数据显示：2012年天津商品住宅成交84284套，同比基本持平。成交面积888.8万平方米，全年成交均价10061元/平方米，同比上涨7.65%。

“从商品房成交总面积来讲，距离2009年的历史高位还是有一定的差距的，但是成交价却实实在在地站上了新高点，其中市内六区成交量的整体上扬是拉动均价上涨的主因。”钟文辉分析，在天津房地产市场限购仍行的市撤境下，越来越多的购房者倾向于购买市内六区的房子。“因为2012年天津市内六区出现了很多以价换量的项目，市内六区成交占天津房地产市场总体成交量的22%以上，相比去年有将近十个百分比的提高。”

事实上，天津房地产市躇本上分为几个区域，分别为市内六区板块(和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区)，环城四区板块(东丽区、西青区、津南区、北辰区)，滨海新区板块以及包含武清、静海、蓟县在内的远郊区县板块。

伴随着市六区成交量的上升，环城四区以及滨海新区等近年来新兴板块的人气逐渐走弱。

“今年很明显的一个现象就是环城四区以及滨海新区的购房人群大幅减少，在刚需主导的市场上，地段以及配套的成熟性成为市民购房的首眩”天津财经大学经济学院副院长丛屹说，2012年天津房地产市场需求基本以刚性需求为主。

“这就造成了市内六区项目在降价时出现大量人群追捧的现象。”丛屹分析，一方面由于“刚需”对于价格变化较为敏感，另外一方面由于市内六区项目的稀缺性决定了市内六区项目的热销。“但降价促销是重点”。

据了解，2012年，天津市内六区部分楼盘价格下降比较明显：以高端住宅著称的位于和平区海河沿岸的保利大都会项目销售价格由2012年初期的25000元~26000元/平方米直接降到了18000元/平方米左右，泰达河与海项目从2012年初的18000元/平方米降到了12000元/平方米，“这些都是位于天津市中心且在海河边的房子，一降价就受到市场的热烈追捧。”钟文辉说。

市场竞争激烈

房企分化严重

诸多项目采取降价销售显示了在限购之下天津房地产市场的竞争趋于白热化。

“对于我来说，2012年最明显的一个特点就是销售压力要比任何时候都要大。”位于天津市武清区的龙湾城项目营销经理马钧道出了很多房地产项目销售者的痛处：“竞争简直到了刺刀见红的时刻。”

降价是很多项目在面对压力时采取的手段，但有时候却不是最有效的手段。“有的项目即使降价也无人问津，项目的综合实力、总体配套以及口碑成为了致胜的关键。”马钧说。

正是在这样的背景下，天津房地产企业的分化在2012年达到了一个新的阶段，品牌房企利用其自身的财力以及口碑等诸多硬实力加速了对市场份额的蚕食。

“2012年天津房地产市场出现了强者更强、弱者更弱的竞争局面，品牌开发商占据了市场销售的主力，市场的集中度明显提高。”钟文辉认为，在过去的一年里，天津市的品牌房企利用自身的规模优势，率先开始了以价换量的策略，在竞争中进一步压缩了中小房企的生存空间。品牌房企对于市场的前期判断、先知先行的能力比较高，天津楼市的两极分化正在加速。

二手房成交持续活跃

地铁联网成主因

与新房的热销一样，二手房在2012年也保持热销状况。究其原因，在过去的一年中，天津市新开通了2号线、3号线以及9号线3条地铁线路，并且首次实现了联网运营，地铁沿线的二手房房源受到市场的热捧。

分析显示，购买二手房的购房者基本为首次置业的刚性需求以及部分改善性需求，他们更乐于接受总价较低且市场配套成熟的二手房。

　　“总体来说，天津房地产市场在2012年仍然是处于平稳运行的状态，其以刚性需求为主的市场构成决定了虽然受限购影响，但是市场表现一直处在稳中有进的状态，预计2013年表现依然如此。”钟文辉及丛屹在接受采访时表达了相同的观点。来源中房报)